Có một nỗi sợ đến trong đêm, khi lãi suất nhích lên từng phần trăm, mà những đồng tiền thuê thì cứ về chậm hơn ngày hẹn. Người ta gọi đó là dòng tiền âm — hai chữ nhẹ tênh mà đủ sức làm một nhà đầu tư mất ngủ, ôm khối tài sản trong tay vẫn thấy mình tay trắng.
Tôi đã đi qua mùa ấy. Và tôi viết lại không phải để kể công, mà để người đi sau bớt một phen chao đảo.
Mùa nước lên
Những năm tôi xuống tiền dồn dập, hết tòa này đến tòa khác mọc lên, cũng là những năm lãi vay trở mặt. Đã có lúc tôi hiểu rất rõ cảm giác một con thuyền chở nặng mà nước thì đang lên: mỗi tòa đầu tư căn hộ dịch vụ là một khoang hàng, và mỗi lần ngân hàng điều chỉnh lãi suất tăng là một con sóng đập vào mạn.
Nhiều người quanh tôi khi ấy chỉ trông vào một nguồn duy nhất: tiền cho thuê. Khi sóng lớn, nguồn ấy không kịp về, họ buộc phải bán tháo đúng lúc chợ ế nhất — bán đi chính tài sản đáng lẽ nuôi mình.
Vì sao thuyền không chìm
Con thuyền của tôi không chìm, và lý do không phải vì tôi giỏi hơn ai, mà vì tôi đã vô tình làm đúng một điều: không đặt cả gia tài lên một nguồn nước.
Bên cạnh các tài sản dài hạn là những tòa căn hộ dịch vụ, tôi còn một doanh nghiệp xây dựng tạo dòng tiền chủ động mỗi tháng. Khi tài sản chưa kịp sinh tiền, khi lãi vay căng lên, chính dòng tiền từ công việc ấy đã làm chiếc phao — bù vào những tháng thiếu, giữ cho dòng tiền tổng luôn dương.
Đó là lúc tôi thấm một bài học mà không khóa học nào dạy thẳng: nhà đầu tư bền vững không phải người ôm nhiều tài sản nhất, mà là người luôn giữ được dòng tiền dương qua mọi mùa.
Bài học tôi muốn trao lại
Nếu bạn đang định bước vào con đường này, đây là những điều tôi mong bạn mang theo:
- Đừng dồn đòn bẩy tối đa. Hãy chừa biên độ cho ngày lãi suất lên (xem đòn bẩy ngân hàng an toàn).
- Tính trước kịch bản xấu. Biết điểm gãy của mình trước khi xuống tiền (xem cách tính dòng tiền).
- Có một nguồn thu bổ trợ. Để tài sản dài hạn được nuôi trong lúc nó chưa kịp lớn.
- Giữ một quỹ dự phòng. Đủ để bạn không phải bán đúng lúc không nên bán.
Lời cuối
Tôi không viết để dọa bạn rằng đầu tư căn hộ dịch vụ là hiểm nguy. Tôi viết để bạn hiểu rằng mọi mùa nước lên rồi cũng rút, và người trụ lại được là người đã chuẩn bị cho mình một chiếc phao từ lúc trời còn quang. Hơn mười năm làm nghề, tôi tin điều quý nhất mình có thể trao đi chính là tấm bản đồ tránh chỗ nước xoáy ấy.
Tóm lại: dòng tiền dương không đến từ may mắn, mà từ việc không phụ thuộc một nguồn duy nhất, vay có biên độ, tính trước kịch bản xấu và luôn thủ sẵn một chiếc phao.
Về tác giả: Hoàng Minh Tiến — đồng sáng lập Felix House, hơn 10 năm làm kinh doanh, trực tiếp đầu tư và vận hành hơn 11 dự án căn hộ dịch vụ tại TP.HCM. Đọc thêm: Về tác giả.
Lưu ý: nội dung chia sẻ trải nghiệm cá nhân, không phải lời khuyên đầu tư hay cam kết lợi nhuận. Mỗi người có hoàn cảnh tài chính riêng.